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El reciente fallo del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha establecido directrices sobre el ejercicio del derecho de retracto por parte de los arrendatarios urbanos, en el contexto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta decisión aclara los supuestos en los que se puede invocar este derecho, limitando su aplicación en ciertas transacciones de compraventa.

Limitación del derecho de adquisición preferente

El Tribunal Supremo ha revocado una resolución anterior que reconocía el derecho de retracto en un caso específico, argumentando que la transacción de compraventa se encontraba dentro de los supuestos de exclusión establecidos en el artículo 25.7 de la LAU. Esta norma ha sido objeto de interpretación en el contexto de la reforma de 1994, que busca facilitar la circulación de bienes inmuebles en situaciones complejas de transmisión.

Diferencias normativas entre la LAU de 1964 y la de 1994

Una de las claves de la sentencia radica en la interpretación del artículo 25.7 de la LAU de 1994, que impone restricciones significativas al derecho de adquisición preferente, a diferencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (art. 47). La reforma de 1994 tiene como objetivo lograr un equilibrio que favorezca la libre circulación de bienes, especialmente en casos que involucran la venta de múltiples unidades inmobiliarias.

Requisitos para aplicar la exclusión del derecho de retracto

El artículo 25.7 de la LAU establece claramente que el derecho de adquisición preferente no se aplicará en los siguientes casos:

• (i) Cuando se venda conjuntamente la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias de las que el propietario sea titular en el edificio.
• (ii) Cuando se vendan todos los pisos y locales del inmueble, independientemente de que tengan distintos propietarios.

En el caso analizado, la compraventa abarcaba todas las viviendas del edificio, propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda, lo que llevó al Tribunal a concluir que se cumplían las condiciones para la exclusión del derecho de retracto, a pesar de que la operación formaba parte de una venta más amplia de diferentes promociones y edificios.

Naturaleza de la venta y objeto del arrendamiento

El Tribunal argumentó que el objeto de la venta iba más allá del arrendamiento individual, dado que no se trataba solo de la transmisión de una vivienda específica, sino de todas las unidades del edificio que pertenecían al arrendador. Según la interpretación literal de la norma, la exclusión del derecho de retracto es válida cuando se vende una unidad mayor, como todo el edificio o la totalidad de las propiedades del transmitente en dicho inmueble, lo que impide que el arrendatario ejerza su derecho sobre una parte individualizada.

Valoración jurídica y efectos de la sentencia

Este fallo establece un criterio interpretativo para las transacciones inmobiliarias que involucran múltiples unidades arrendadas, ya que delimita los límites legales del derecho de retracto. La interpretación favorece la seguridad jurídica y permite llevar a cabo operaciones complejas sin el riesgo de que arrendatarios individuales puedan paralizar el proceso.