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La reciente consulta vinculante emitida por la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas aborda la aplicación de reducciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para arrendamientos en zonas de mercado tensionado. Este artículo examina el contexto normativo y las implicaciones legales para los arrendadores que buscan beneficiarse de estas reducciones.

Contexto normativo aplicable

El 28 de marzo de 2025, la SG IRPF publicó la consulta vinculante V0540-25. En este caso, un consultante firmó un contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de abril de 2024, aplicando una reducción del 5,25 % en comparación con el contrato anterior. La vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, según lo declarado desde el 16 de marzo de 2024. El arrendador se pregunta si puede aplicar la reducción estipulada en el artículo 23.2 a) de la Ley 35/2006 del IRPF al celebrar un nuevo contrato manteniendo la misma renta.

Marco legal: reducción por arrendamiento

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, modificado recientemente por la Ley 12/2023, establece diversas reducciones sobre el rendimiento neto positivo de capital inmobiliario derivado del arrendamiento de viviendas. De particular relevancia es la reducción del 90 % que se aplica a contratos firmados en zonas de mercado tensionado, siempre que se formalice un nuevo arrendamiento con una disminución superior al 5 % respecto al contrato anterior, considerando, cuando sea pertinente, la cláusula de actualización anual.

Es importante señalar que esta reducción se aplica únicamente si se cumplen los requisitos en el momento de la celebración del contrato y es válida solo para rendimientos autoliquidados antes de cualquier procedimiento de verificación o inspección.

Análisis del caso planteado

El consultante desea formalizar un nuevo contrato manteniendo la renta del contrato anterior, que ya incluía una reducción del 5,25 %. Sin embargo, la Dirección General de Tributos establece que para beneficiarse de la reducción del 90 % mencionada en el artículo 23.2 a), el nuevo contrato debe reducir la renta inicial en más de un 5 % respecto al contrato anterior, teniendo en cuenta la actualización anual si corresponde.

En este contexto, simplemente mantener la renta del contrato del 1 de abril de 2024 no satisface el requisito de una nueva reducción sobre la renta anterior. Por lo tanto, los rendimientos del nuevo contrato no podrán beneficiarse de la reducción del 90 %. Si el consultante desea aprovechar esta ventaja fiscal, deberá formalizar un nuevo contrato con una reducción superior al 5 % respecto a la renta actualizada del contrato previo.

Excepciones legales y advertencias

El artículo 23.2 también contempla otras reducciones, como el 70 %, el 60 % o el 50 %, que son aplicables en circunstancias específicas (por ejemplo, primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zonas tensionadas, alquiler social, o viviendas rehabilitadas). Sin embargo, ninguna de estas excepciones se aplica automáticamente al caso en cuestión.

Además, es crucial tener en cuenta que las reducciones no son aplicables a ingresos omitidos o gastos deducidos incorrectamente que posteriormente sean regularizados durante una inspección, ni a contratos que no cumplan con el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece limitaciones legales en la renta.

El consultante no podrá aplicar la reducción del 90 % prevista en el artículo 23.2 a) LIRPF si mantiene la renta del contrato anterior. Será necesario formalizar un nuevo contrato con una reducción adicional superior al 5 % respecto a la renta previa. En caso contrario, solo podrá acceder a otras reducciones, siempre que cumpla con sus respectivos requisitos.