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Oposición entre titular registral y poseedor por contrato anterior

La sentencia en cuestión se origina a partir de un recurso de casación presentado por una arrendataria que había formalizado un contrato con una sociedad, la cual fue objeto de una ejecución hipotecaria. El litigio se centra en la interpretación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula que un contrato de arrendamiento se extingue automáticamente en caso de enajenación forzosa, a menos que dicho contrato esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

La enajenación forzosa y el contrato de arrendamiento

En este caso particular, el contrato de arrendamiento no contaba con inscripción registral, lo que, en principio, podría llevar a la extinción automática del mismo. Sin embargo, el Tribunal Supremo introduce una excepción significativa, basándose en la Sentencia del Tribunal Constitucional 187/2020, que declaró nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria por violar el derecho a la tutela judicial efectiva del titular registral anterior. Esto implica que la enajenación forzosa que resultó en el cambio de titularidad no tiene efectos jurídicos plenos hasta que se corrijan las irregularidades en el proceso judicial.

Legitimación registral frente a título posesorio con causa

De acuerdo con los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria (LH), el nuevo titular inscrito tiene una presunción de legitimación que le permite emprender acciones reales contra terceros que ocupen el inmueble sin título. Sin embargo, el artículo 444.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que el demandado puede oponerse si tiene una relación jurídica directa con el anterior titular registral. En este caso, el contrato de arrendamiento fue firmado antes de que se completara el traspaso registral de la propiedad.

La Sala del Tribunal Supremo concluye que, aunque el contrato no estaba inscrito, fue celebrado con un titular registral legítimo y se encontraba vigente al momento de la demanda de desalojo. Además, la nulidad de la ejecución hipotecaria invalida el asiento registral que fundamenta la legitimación del nuevo titular.

Limitaciones del procedimiento sumario y protección del poseedor con título

El procedimiento sumario contemplado en el artículo 41 de la LH no permite abordar cuestiones complejas ni validar el título posesorio de fondo. La existencia de una relación arrendaticia con el anterior titular, junto con la continuidad en el pago de rentas, son motivos suficientes para que el Tribunal Supremo impida el desalojo, ya que la posesión no puede considerarse injustificada.

Este razonamiento se respalda en la doctrina establecida por las sentencias STS 316/2025 y STS 1064/2024, que reconocen que una relación jurídica previa con un titular registral anterior es una causa legítima para oponerse a las pretensiones del nuevo titular, incluso si se trata de un derecho de naturaleza obligacional no inscrito.

Resolución judicial y consecuencias

El fallo del Tribunal Supremo acoge el recurso de casación interpuesto por la demandada, anula la sentencia de la Audiencia Provincial que había ordenado el desalojo y ratifica la decisión de primera instancia que desestimó la demanda de recuperación posesoria. Así, la demandada conserva la posesión de la vivienda bajo un contrato de arrendamiento válido con el titular registral anterior, en un contexto donde la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria ha afectado la transmisión del inmueble.