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El caso planteado y su contexto legal

El 1 de abril de 2024, un contribuyente firmó un contrato de arrendamiento de vivienda que incluía una disminución del 5,25% en comparación con la renta anterior. Esta vivienda se encuentra en una zona que fue declarada como de mercado residencial tensionado a partir del 16 de marzo de 2024. El arrendador ha considerado la posibilidad de establecer un nuevo contrato una vez que finalice el actual, manteniendo la misma renta, y ha consultado sobre su derecho a la reducción del 90% estipulada en el artículo 23.2.a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

Marco normativo aplicable

La situación se evalúa de acuerdo con lo establecido en el artículo 23.2 de la LIRPF, el cual fue modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que aborda el derecho a la vivienda. Esta normativa prevé reducciones fiscales aplicables a los ingresos derivados del capital inmobiliario provenientes de arrendamientos de vivienda, siempre que no se consideren como una actividad económica, conforme al artículo 27.2 de la LIRPF.

En particular, la letra a) del mencionado artículo 23.2 establece que se puede aplicar una reducción del 90% sobre el rendimiento neto positivo cuando se firme un nuevo contrato de arrendamiento para una vivienda ubicada en una zona tensionada, siempre que la nueva renta sea inferior en más de un 5% a la última renta del contrato anterior, considerando, si corresponde, la cláusula de actualización anual.

Razón por la que no aplica la reducción del 90%

La Dirección General de Tributos, a través de su consulta vinculante V0540-25, ha determinado que no es posible aplicar la reducción del 90% en el caso en cuestión. La razón principal es que el nuevo contrato que el arrendador desea firmar mantendría la misma renta que el contrato anterior (firmado el 1 de abril de 2024), sin que se produzca una nueva reducción que supere el 5%.

Para que la reducción contemplada en el artículo 23.2.a) sea válida, es necesario que haya una disminución de la renta en comparación con el contrato anterior, independientemente de que ya se haya aplicado una reducción en el contrato previo. Además, se debe tener en cuenta la actualización anual de la renta según las cláusulas contractuales anteriores.

Condiciones adicionales para aplicar reducciones fiscales

Las reducciones fiscales solo se aplican si se cumplen los requisitos legales en el momento de la firma del contrato. Asimismo, deben ser correctamente incluidas en la autoliquidación del IRPF antes de que la Administración inicie un procedimiento de verificación. La normativa excluye explícitamente la aplicación de reducciones en casos de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Finalmente, es esencial que el contrato no infrinja el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que la vivienda esté efectivamente ubicada en una zona tensionada, conforme a la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Conclusión

La reducción del 90% en los rendimientos del arrendamiento, según lo dispuesto en el artículo 23.2.a) de la LIRPF, solo será aplicable si, al firmar un nuevo contrato, se reduce nuevamente la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior. De no cumplirse esta condición, aunque se mantenga la renta previamente reducida, no se satisfacen los requisitos legales establecidos.