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Prórroga por años sucesivos: aval del Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado la validez de una cláusula de prórroga por años sucesivos en un contrato de arrendamiento de vivienda, incluso cuando esta resulta indefinida, siempre que sea fruto de la voluntad conjunta de las partes y no vulnere derechos del arrendatario. Esta resolución refuerza el principio de autonomía de la voluntad en el ámbito de los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
Prórroga convencional tras vencimiento legal
El contrato fue suscrito en el año 2000 e incluía una duración inicial de cinco años, con posibilidad de prórroga tácita por tres años adicionales, conforme al artículo 10 de la LAU. Sin embargo, incorporaba además una cláusula de prórroga por años sucesivos, indefinida, obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario. Esta prórroga permitía al inquilino continuar en la vivienda sin límite temporal, siempre que no manifestara voluntad de desistir.
Tras adquirir el inmueble, la nueva arrendadora promovió demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, al considerar que la prórroga por años sucesivos resultaba contraria a la estructura legal prevista en la LAU.
Las resoluciones de instancia avalan el pacto de prórroga
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Burgos como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda. Consideraron que la prórroga por años sucesivos pactada no infringía la ley, al tratarse de un acuerdo legítimo entre partes, cuyo límite podía fijarse por analogía al del usufructo vitalicio, según el artículo 513.1.º del Código Civil.
Recurso de casación y argumentos de la parte arrendadora
La parte recurrente planteó recurso de casación por dos motivos:
- Incongruencia procesal, al considerar que las sentencias se apartaron del objeto del proceso.
- Infracción del artículo 10 de la LAU, por permitir una prórroga indefinida que, a su juicio, reinstauraba la prórroga forzosa suprimida por la reforma de 1994.
No existe incongruencia
El Supremo considera que no hay desviación procesal, ya que las resoluciones impugnadas resolvieron de forma directa sobre la prórroga por años sucesivos, que era el núcleo del litigio.
La prórroga por años sucesivos es válida si es fruto del pacto
El Alto Tribunal confirma la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos, y lo hace con base en los siguientes argumentos:
- La LAU de 1994 no prohíbe expresamente las prórrogas convencionales una vez superados los ocho años previstos legalmente (5 + 3).
- El principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC) permite que las partes pacten libremente condiciones más favorables al arrendatario, como la prórroga por años sucesivos.
- La cláusula impugnada no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola parte (art. 1256 CC), ya que fue negociada bilateralmente y responde a una finalidad económica legítima (por ejemplo, inversiones del arrendatario en la vivienda).
- Para evitar efectos perpetuos, la prórroga por años sucesivos puede integrarse jurídicamente mediante la analogía con el usufructo vitalicio, sin que ello afecte a su validez.
Interpretación sistemática de la LAU
El Supremo aclara que el artículo 10 de la LAU regula la prórroga legal obligatoria, pero no impide que las partes pacten una prórroga por años sucesivos de naturaleza convencional, siempre que esta respete los derechos del arrendatario y se ajuste a la buena fe contractual.
Voto particular en contra de la prórroga indefinida
Un magistrado formula voto particular discrepante. A su juicio, la prórroga por años sucesivos pactada introduce por vía contractual una prórroga forzosa indefinida, contraria al espíritu de la reforma legal de 1994. Defiende que, una vez transcurridos los ocho años, debía aplicarse el régimen de tácita reconducción previsto en el artículo 1566 del Código Civil.
Fallo del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo:
- Desestima el recurso de casación de la arrendadora.
- Ratifica la validez de la prórroga por años sucesivos, incluso cuando sea indefinida.
- Impone las costas del recurso a la parte recurrente.
Conclusión
La prórroga por años sucesivos en los contratos de arrendamiento de vivienda, celebrados bajo la LAU de 1994, es válida siempre que sea fruto de un acuerdo entre arrendador y arrendatario, sin perjuicio para este último y con integración jurídica que evite la perpetuidad. En consecuencia, una cláusula que permita al inquilino continuar en la vivienda por tiempo indefinido, obligando al arrendador a renovaciones anuales sucesivas, no vulnera el ordenamiento si se celebra con libertad y buena fe.
