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La reciente interpretación de la Dirección General de Tributos sobre el tratamiento del IVA en la conversión de locales comerciales en viviendas ha generado un importante debate en el sector inmobiliario. Este análisis aclara aspectos fundamentales como la exención del impuesto, el tipo reducido aplicable, la inversión del sujeto pasivo y el derecho a deducción, en consonancia con la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, que elimina la necesidad de contar con una cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido del 10%.

Contexto: adquisición, reforma y transmisión de inmuebles

Una empresa del sector inmobiliario ha adquirido dos locales con el objetivo de transformarlos en viviendas. Tras realizar las obras de reforma necesarias y cambiar el uso de los inmuebles, la entidad planea proceder a su transmisión. Este proceso plantea diversas interrogantes en relación con la sujeción al IVA, la deducción del impuesto y el tipo impositivo que se aplicará.

Sujeción y posible exención en la transmisión

Para determinar si la operación está sujeta al IVA o si se puede considerar exenta, es crucial establecer si se trata de una primera entrega de edificación. Según la DGT, se considerará que hay una primera entrega —y, por lo tanto, la operación estará sujeta al IVA— cuando se hayan realizado obras de rehabilitación conforme al artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley del IVA (LIVA).

En ausencia de rehabilitación, la entrega se clasificará como una segunda entrega, que estará exenta a menos que se renuncie a dicha exención, siempre que se cumplan los requisitos legales, siendo el más relevante que el adquirente sea un empresario o profesional con derecho a deducción.

Rehabilitación: criterios a efectos del IVA

Para que una reforma se considere rehabilitación a efectos del IVA, deben cumplirse dos condiciones acumulativas:

• Más del 50% del coste total debe destinarse a elementos estructurales, fachadas o cubiertas.
• El coste total de la actuación debe superar el 25% del valor del edificio, excluyendo el valor del suelo.

Solo si se satisfacen estos criterios se podrá clasificar la entrega como primera entrega a efectos del IVA.

Inversión del sujeto pasivo en las obras

La DGT ha confirmado que se puede aplicar el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, conforme al artículo 84.Uno.2º.f de la LIVA, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

• El promotor actúe como empresario o profesional.
• Las obras sean consideradas como rehabilitación o construcción.
• Se establezca una contratación directa con el contratista.

En este caso, será el promotor quien se encargue de repercutir el IVA correspondiente.

Tipo impositivo: aplicación del 10%

Cuando la entrega esté sujeta y no exenta, se podrá aplicar el tipo reducido del 10% según lo previsto en el artículo 91.Uno.1.7º de la LIVA, siempre que el inmueble sea objetivamente apto para uso residencial. Tras la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, no se requiere una cédula de habitabilidad, siendo suficiente la aptitud objetiva del inmueble como vivienda.

Si no se acredita esta aptitud, la operación estará sujeta al tipo general del 21%.

Deducción del IVA soportado en las obras

El promotor tiene derecho a deducir el IVA soportado cuando la operación de entrega esté sujeta y no exenta. En caso de que parte de las operaciones estén exentas, se aplicará un sistema de prorrata (artículos 102 a 106 de la LIVA), considerando el uso efectivo del inmueble y el régimen aplicable (general o especial).