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En un edificio único organizado estatutariamente como mancomunidad, integrado por cinco “casas” o portales —configurados como comunidades restringidas con elementos comunes y gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, llevó a cabo determinadas obras sin acuerdo comunitario.

Las obras consistieron en la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio con la finalidad de comunicar internamente ambos inmuebles, a pesar de que pertenecían a portales distintos. La actuación se ejecutó sin recabar acuerdo comunitario previo, circunstancia que determinó el posterior conflicto judicial.

La mancomunidad interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, al entender que la intervención exigía necesariamente acuerdo comunitario conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

Primera instancia

La sentencia estimó la demanda y ordenó la reposición, al considerar que la actuación no podía realizarse sin acuerdo comunitario, dada su incidencia en la organización del edificio.

Apelación

La Audiencia Provincial revocó la resolución, al entender que no era exigible acuerdo comunitario, por tratarse —según su criterio— de una unión meramente material amparada por el art. 7.1 LPH.

Casación

El Tribunal Supremo estima el recurso, restablece la exigencia de acuerdo comunitario, casa la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.

El acuerdo comunitario en el art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013)

La sentencia fija una doctrina inequívoca: el acuerdo comunitario no puede eludirse mediante la distinción entre agregación “material” y agregación “jurídica o registral” cuando la actuación, por su naturaleza y efectos, encaja en el art. 10.3.b) LPH.

El Tribunal subraya que dicho precepto exige acuerdo comunitario previo, adoptado por la doble mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas, para supuestos como:

• el aumento de superficie por agregación de elementos colindantes, y

• las actuaciones que incidan en la estructura o fábrica del edificio.

La necesidad de acuerdo comunitario existe aunque no se haya solicitado la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. Es la actuación en sí, y no su formalización posterior, la que activa la exigencia de acuerdo comunitario.

Agrupación entre portales distintos: por qué el acuerdo comunitario es imprescindible

El Tribunal Supremo rechaza que la operación pueda calificarse como una simple obra interior. La agrupación funcional de dos elementos privativos pertenecientes a portales distintos:

• excede del ámbito del art. 7.1 LPH, que permite obras interiores sin acuerdo comunitario solo cuando no existe afectación comunitaria, y

• se integra plenamente en el supuesto del art. 10.3.b) LPH, donde el acuerdo comunitario resulta inexcusable.

La ausencia de acuerdo comunitario permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el régimen estatutario de gastos y aprovechamientos sin autorización de la comunidad.

Afectación de elementos comunes y refuerzo de la exigencia de acuerdo comunitario

Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:

• incide en elementos comunes estatutariamente definidos, y

• altera la fábrica del edificio en un sentido funcional y organizativo.

Esta afectación confirma que el acuerdo comunitario no es una formalidad accesoria, sino una garantía esencial para preservar el equilibrio comunitario.

Además, la interpretación estatutaria de los muros separadores entre portales como elementos comunes refuerza aún más la conclusión: sin acuerdo comunitario, la actuación es ilícita.

Mayoría exigida para el acuerdo comunitario

El Tribunal concluye que la actuación solo podía realizarse con:

• un acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada de 3/5 prevista en el art. 10.3.b) LPH, y

• respeto al régimen estatutario, que no contemplaba la unión de vivienda y oficina pertenecientes a portales distintos.

Ni la posterior reorganización societaria ni la falta inicial de modificación registral eliminan la obligación de obtener acuerdo comunitario.

Ilegalidad de las obras por falta de acuerdo comunitario

Al haberse ejecutado la agrupación sin acuerdo comunitario, el Tribunal Supremo declara la actuación contraria al art. 10.3.b) LPH y a los estatutos. En consecuencia:

• estima la casación,

• casa la sentencia de apelación, y

• confirma la de primera instancia, ordenando la reposición del muro y de los elementos alterados, con imposición de costas.

Idea práctica: el acuerdo comunitario como presupuesto imprescindible

En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas de portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.

Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos, el acuerdo comunitario previo, con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), constituye un requisito imprescindible e insoslayable.