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El Tribunal Supremo confirma la condena por estafa impropia en una permuta de solar por obra futura

El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto por los condenados en un caso de estafa impropia del artículo 251.2 del Código Penal. La sentencia confirma la condena dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Baleares contra el administrador de una promotora inmobiliaria y la propia mercantil. Los hechos se enmarcan en una permuta de solar por obra futura en la que la parcela fue vendida a un tercero sin comunicar la obligación de entrega previamente asumida.

Los hechos: una permuta de solar y una obligación incumplida

En octubre de 2015, una propietaria cedió una parcela urbana a una promotora inmobiliaria mediante escritura de permuta. A cambio, la promotora se comprometía a construir un edificio de cuatro viviendas y entregar una de ellas antes del 30 de abril de 2017. El solar se valoró en 112.000 euros y la vivienda proyectada en 75.000 euros a efectos fiscales. La promotora asumió además el pago de los 37.000 euros de diferencia.

Las obras nunca comenzaron. La propietaria falleció en julio de 2017 y sus herederos se subrogaron en sus derechos.

La segunda promotora vende el solar sin comunicar la obligación asumida

Ante la imposibilidad de ejecutar la obra, el representante de la promotora original propuso a los herederos vender el solar a una segunda empresa. Esta asumiría expresamente las mismas obligaciones. Los herederos aceptaron. La venta se formalizó en octubre de 2017 por 400.000 euros, con constancia en escritura del compromiso de entrega del piso.

Sin embargo, apenas siete meses después, en mayo de 2018, la segunda promotora vendió la parcela a una tercera empresa por 630.000 euros. En la escritura se hizo constar que la finca estaba libre de cargas y gravámenes. No se mencionó la obligación de entrega ni se comunicó la operación a los herederos. Cuando estos reclamaron, la nueva propietaria rechazó atender cualquier reclamación al no figurar obligación alguna en su título de compra. Esta secuencia de hechos fue calificada como estafa impropia por el Tribunal Superior de Justicia de Baleares.

El recorrido judicial: de la absolución a la condena por estafa impropia

La Audiencia Provincial de Palma absolvió a todos los acusados al considerar que no concurrían los elementos del tipo penal. El Tribunal Superior de Justicia de Baleares revocó parcialmente esa resolución. Condenó al administrador de la segunda promotora y a la propia mercantil como autores de un delito de estafa impropia, apreciando la atenuante de reparación parcial del daño. La pena impuesta fue de un año y tres meses de prisión para el acusado persona física y multa de 224.000 euros para la persona jurídica.

La tipicidad de la estafa impropia: qué exige el artículo 251.2 del Código Penal

Los recurrentes alegaban que el artículo 251.2 del Código Penal no era aplicable. Sostenían que la obligación contraída no constituía una carga o gravamen en sentido jurídico-real y que el piso comprometido no existía físicamente al tiempo de los hechos.

El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento. Recuerda que el Código Civil equipara la permuta a la compraventa en todo lo no expresamente regulado. La doctrina consolidada sobre doble venta resulta plenamente trasladable al caso. El tipo penal no exige que el primer adquirente haya obtenido la propiedad de la cosa. Basta con que, habiéndose producido una primera enajenación, el transmitente disponga nuevamente del bien antes de haberlo entregado definitivamente.

El Tribunal subraya además que la estafa impropia no exige engaño. No es preciso que el tercer adquirente sea inducido a error ni que resulte perjudicado. Basta con que el autor enajene el bien de nuevo antes de haber cumplido la obligación de transmisión al primer adquirente, en perjuicio de este.

La responsabilidad penal de la persona jurídica

Este motivo carecía de autonomía argumental. Se planteaba como consecuencia necesaria de la estimación del anterior. Desestimado el primero, decae automáticamente.

La cuantía de la multa: el valor del solar, no el del piso

Los recurrentes sostenían que la cantidad defraudada debería haberse fijado en 75.000 euros —valor del piso comprometido—, reduciendo la multa a 150.000 euros. El Tribunal Supremo discrepa. A su juicio, el valor de la defraudación a efectos del artículo 251 bis del Código Penal no es el del bien cuya entrega se incumple, sino el del inmueble objeto del acto dispositivo ilícito: el solar transmitido. La propietaria original nunca habría cedido la parcela de haber sabido que no recibiría la vivienda comprometida.

Un doble error en el cálculo de la multa que no puede corregirse

El Tribunal advierte que la sentencia recurrida incurre en un doble error. Por un lado, confunde en su argumentación el valor del piso con el del solar. Por otro, toma como referencia los valores consignados a efectos fiscales en la escritura de 2015, cuando el delito se cometió en mayo de 2018, fecha en que el solar fue transmitido por 630.000 euros. El valor correcto sería considerablemente más alto.

No obstante, el Tribunal no puede agravar la pena como consecuencia del recurso de los propios condenados. Ello vulneraría la prohibición de reformatio in peius. La multa de 224.000 euros queda firme, aunque calculada sobre una base inferior a la que correspondería.

Fallo: desestimación íntegra del recurso

El Tribunal Supremo desestima íntegramente el recurso de casación e impone las costas a los recurrentes. La condena del Tribunal Superior de Justicia queda confirmada en todos sus términos.