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El Tribunal Supremo resuelve sobre propiedad horizontal: autorización de la junta, legitimación para impugnar y exención frente a obras de accesibilidad

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha desestimado el recurso de casación interpuesto por los propietarios de varios locales comerciales y un sótano en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. La sentencia resuelve cuatro cuestiones: la representación de la comunidad en posición defensiva, la legitimación para impugnar acuerdos, el requisito de salvar el voto y la inoponibilidad de la exención estatutaria frente a obras de accesibilidad.

El origen del litigio en propiedad horizontal

Los propietarios de los locales y el sótano impugnaron el acuerdo por el que la comunidad les incluyó en la derrama extraordinaria aprobada para sufragar obras de accesibilidad: sustitución de puertas por otras correderas y construcción de una rampa de acceso a los ascensores. El título constitutivo de la propiedad horizontal contenía una cláusula que les eximía de contribuir a los gastos de conservación, reparación y limpieza de portal y escaleras, así como de los gastos relativos a los ascensores. El juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo. La Audiencia Provincial revocó esa resolución por considerar que los demandantes carecían de legitimación.

Autorización de la junta para recurrir en apelación: no es necesaria en posición defensiva

Los recurrentes alegaban que la comunidad no podía interponer el recurso de apelación sin contar con una autorización de la junta previa. El Tribunal Supremo desestima este motivo.

Es jurisprudencia consolidada que el presidente necesita autorización de la junta para ejercitar acciones judiciales en nombre de la comunidad en propiedad horizontal. Sin embargo, la situación es distinta cuando la comunidad actúa en posición defensiva. Contestar una demanda y recurrir en apelación una sentencia que anula un acuerdo comunitario no constituye el ejercicio de una acción, sino el ejercicio del derecho de defensa de una decisión ya adoptada por la propia junta. En ese contexto, el presidente no suplanta la voluntad comunitaria sino que la protege. La autorización de la junta no es exigible en estos casos.

Legitimación para impugnar acuerdos en propiedad horizontal: la excepción al requisito de estar al corriente

La Audiencia había considerado que dos de los demandantes carecían de legitimación por adeudar cuotas comunitarias distintas de la derrama litigiosa. El Tribunal Supremo estima este motivo.

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario impugnante esté al corriente en el pago de las cuotas o las consigne judicialmente. Sin embargo, la propia norma establece una excepción: ese requisito no opera cuando el acuerdo impugnado afecta a la distribución de gastos prevista en el artículo 9. La jurisprudencia ha interpretado esta excepción en el sentido de que comprende los acuerdos que pretenden imponer cargas que, según el título constitutivo o los estatutos, estaban eximidas. En este caso, el acuerdo incluía en la derrama a propietarios que tenían reconocida una exención estatutaria. Todos los demandantes están, por tanto, legitimados para impugnarlo, con independencia de que adeuden otras cuotas.

El requisito de salvar el voto en propiedad horizontal

La Audiencia entendió que los demandantes presentes en la junta no habían salvado su voto. Se limitaron a manifestar que el asunto no les incumbía y que no emitirían voto en ningún sentido.

El Tribunal Supremo confirma esta apreciación. En propiedad horizontal, salvar el voto no equivale a votar en contra ni a abstenerse. Es una manifestación específica de discrepancia ante el acuerdo. La abstención solo puede equipararse a salvar el voto cuando el propietario, por falta de información suficiente, decide no comprometer su posición. En este caso, los demandantes manifestaron expresamente que, de forma deliberada, no iban a votar. El Tribunal califica esa postura de «absolutamente inasumible» y concluye que no equivale a salvar el voto. Ello les priva de legitimación para impugnar el acuerdo.

La exención estatutaria no ampara frente a obras de accesibilidad

El Tribunal examina el fondo únicamente respecto del propietario al que se privó del derecho de voto por estar en situación de morosidad. Este propietario invocaba la cláusula estatutaria que le eximía de los gastos de portal, escaleras y ascensores.

El Tribunal Supremo desestima su pretensión. Las obras de accesibilidad acordadas —sustitución de puertas correderas y construcción de una rampa— no son obras de conservación, reparación o limpieza del portal. Son actuaciones orientadas a garantizar la accesibilidad universal y el cumplimiento de una obligación legal. La jurisprudencia tiene establecido que las exenciones estatutarias en propiedad horizontal no son oponibles frente a obras de accesibilidad que persigan esa finalidad. No se trata de simples mejoras, sino del cumplimiento de un imperativo normativo con un claro contenido ético. El hecho de que técnicamente no fuera posible bajar los ascensores a cota cero no puede eximir a los demandantes de contribuir a las obras de accesibilidad que, con idéntica finalidad, resultaban viables.

Fallo: recurso desestimado en todos sus motivos

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación en todos sus motivos e impone las costas a los recurrentes. La exención estatutaria no ampara a los propietarios de los locales y el sótano frente a su obligación de contribuir a las obras de accesibilidad aprobadas por la comunidad en el marco de la propiedad horizontal.