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El Tribunal Supremo declara que el arrendamiento y la condición de consumidor son compatibles aunque el arrendador obtenga lucro

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha estimado el recurso de casación interpuesto por un prestatario y ha confirmado la sentencia de primera instancia. La resolución fija doctrina sobre el arrendamiento y la condición de consumidor: una persona física que adquiere un inmueble para arrendarlo no pierde la condición de consumidor por el hecho de obtener un rendimiento económico, siempre que esa actividad no forme parte de su actividad empresarial o profesional habitual.

Los hechos: novación de préstamo hipotecario para adquirir un local destinado a arrendamiento

Un trabajador por cuenta ajena suscribió en 1999 un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda. En 2005 novó y amplió ese préstamo para financiar la adquisición de un local comercial con la intención de arrendarlo, sin dedicarse profesionalmente a la actividad arrendaticia. La escritura de novación incluía una cláusula suelo del 2,75%. El prestatario demandó la nulidad de dicha cláusula por considerarla abusiva.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, reconociendo la condición de consumidor del demandante. La Audiencia Provincial revocó esa sentencia al entender que la adquisición de un local comercial para arrendamiento no constituía un acto de consumo, sino una actividad inversora con ánimo de lucro que excluía la protección dispensada a los consumidores. El prestatario recurrió en casación.

La cuestión jurídica: arrendamiento y condición de consumidor en la normativa aplicable

El contrato se suscribió en 2005, cuando estaba vigente la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984. El Tribunal Supremo señala que incluso bajo esa normativa anterior, la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya había establecido el criterio funcional de la actividad profesional o empresarial como determinante para definir la condición de consumidor. La cuestión central era si una persona física que solicita un préstamo para adquirir un local destinado a arrendamiento actúa como consumidor o queda excluida de esa condición por el carácter lucrativo de la operación.

El ánimo de lucro no excluye el arrendamiento y la condición de consumidor

El Tribunal Supremo reitera y refuerza su jurisprudencia consolidada. El criterio determinante para atribuir o negar la condición de consumidor no es la intencionalidad lucrativa, sino si la operación se inscribe en el marco de una actividad comercial, empresarial o profesional. Cuando el legislador español define al consumidor persona física, no menciona el ánimo de lucro como factor excluyente. Las personas físicas pueden perseguir un beneficio económico en sus actos y seguir siendo consumidoras.

Esta interpretación es coherente con la jurisprudencia del TJUE, que ha declarado reiteradamente que la intención lucrativa no es por sí sola criterio de exclusión de la condición de consumidor. Resulta especialmente relevante la sentencia del TJUE de 24 de octubre de 2024, que abordó específicamente un supuesto de compra de un inmueble para arrendamiento y concluyó que una persona física que adquiere un único bien inmueble para arrendarlo a título oneroso sigue siendo consumidora cuando actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional.

La línea que marca la habitualidad: cuándo el arrendamiento excluye la condición de consumidor

El Tribunal establece con claridad dónde trazar la línea entre arrendamiento y condición de consumidor. La persona física que adquiere un inmueble para arrendarlo, aunque obtenga un lucro, actúa como consumidora siempre que esa actividad no forme parte de su actividad empresarial o profesional. Solo perdería esa condición si realizara estas operaciones con regularidad y habitualidad. La habitualidad es precisamente una de las características definitorias del estatus de empresario conforme al Código de Comercio.

En el caso concreto, quedó acreditado que el prestatario era trabajador por cuenta ajena en una fábrica, que no se dedicaba ni habitual ni profesionalmente al arrendamiento de inmuebles, y que la operación de 2005 fue una inversión puntual al margen de su actividad laboral. No concurrían, por tanto, los elementos que caracterizarían una actuación empresarial o profesional.

La Audiencia Provincial aplicó un criterio superado sobre arrendamiento y condición de consumidor

El Tribunal censura el razonamiento de la Audiencia Provincial, que empleó un criterio basado en el destino final del bien —propio de la legislación de 1984 y ya abandonado por la jurisprudencia comunitaria incluso antes de su derogación— y concluyó erróneamente que la adquisición de un local comercial no puede constituir un acto de consumo. Esa interpretación se opone tanto a la jurisprudencia europea como a la nacional consolidada sobre arrendamiento y condición de consumidor.

Fallo: nulidad de la cláusula suelo y devolución sin limitación temporal

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia. El prestatario es consumidor y, en consecuencia, la cláusula suelo inserta en la escritura de novación está sujeta al control de transparencia propio de las condiciones generales de la contratación con consumidores, siendo nula por no superarlo. La entidad bancaria queda condenada a eliminar la cláusula y a devolver las cantidades cobradas en exceso, con sus intereses legales, sin limitación temporal.