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El Tribunal Supremo reconoce la legitimación activa de los comuneros para reclamar individualmente por el incumplimiento del contrato de obra

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha estimado el recurso de casación interpuesto por veinticuatro propietarios y ha reconocido la legitimación activa de los comuneros para reclamar individualmente frente a la contratista y frente al banco prestamista por el incumplimiento de un contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios. La sentencia anula la resolución de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que se examine el fondo del litigio.

Los hechos: un contrato de obra con pago individualizado por cada comunero

Una comunidad de propietarios de un edificio en Rentería suscribió en 2013 un contrato de obra con una empresa de pintura para la restauración de las fachadas del inmueble. La singularidad del contrato residía en su estructura de pago: el propio contrato establecía que cada vecino se responsabilizaba exclusiva e individualmente de la parte del precio correspondiente a su cuota de participación, con libertad para elegir la modalidad de pago —al contado con descuento del cinco por ciento, o financiado a través de un préstamo al consumo concertado directamente con el Banco Santander—.

Veinticuatro propietarios optaron por la vía de la financiación bancaria. La empresa constructora abandonó los trabajos cuando apenas había comenzado, pese a haber recibido de la entidad bancaria el importe íntegro de los préstamos concedidos. Los propietarios afectados interpusieron demanda contra la contratista y contra el banco, reclamando las cantidades que individualmente habían satisfecho.

El error de las instancias: formalismo frente a la realidad económica de la operación

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda, apreciando que los demandantes carecían de legitimación activa porque el contrato de obra había sido suscrito por la comunidad de propietarios y no por ellos.

El Tribunal Supremo rechaza este razonamiento por incurrir en un error de enfoque. Las sentencias de instancia atendían exclusivamente al dato formal de quién firmó el contrato, ignorando la configuración económica y jurídica real de la operación pactada. La comunidad de propietarios no asumió una deuda colectiva que luego repercutiría entre sus miembros: el propio contrato individualizó desde el origen la obligación de pago de cada propietario, atribuyéndole la responsabilidad exclusiva de satisfacer su cuota y la libertad de elegir cómo hacerlo.

La cláusula que determina la legitimación activa de los comuneros

La cláusula tercera del contrato de obra es la pieza central del razonamiento del Tribunal. En ella se establece de forma inequívoca que cada vecino se responsabiliza única y exclusivamente de la parte de la obra que le corresponde según su porcentaje en escritura, que cada copropietario configurará de forma individualizada su modalidad de pago y que quienes opten por el pago al contado deberán hacerlo directamente.

Esta estructura transforma la posición jurídica de los propietarios en la relación contractual. No son terceros ajenos al contrato: son sujetos que, en virtud del propio diseño contractual, asumieron personalmente la obligación de pago, la cumplieron y sufrieron directamente el perjuicio patrimonial derivado del incumplimiento de la contratista. Negar legitimación activa a los comuneros que soportaron efectivamente el daño y afirmar que solo puede reclamar quien no lo sufrió directamente —la comunidad— generaría una disociación entre el sujeto perjudicado y el sujeto legitimado para obtener reparación difícilmente conciliable con la realidad económica de la operación.

La legitimación activa de los comuneros frente al banco: los contratos de crédito vinculados

Los demandantes también dirigieron su reclamación contra la entidad bancaria prestamista, al amparo del régimen de los contratos de crédito vinculados previsto en el artículo 29 de la Ley 16/2011. Este mecanismo permite al prestatario ejercitar frente al prestamista los mismos derechos que ostenta frente al proveedor cuando éste incumple, siempre que se hayan agotado previamente las vías de reclamación frente a aquel.

La condición undécima de cada contrato de préstamo reconocía expresamente que el crédito concedido era vinculado, precisando que se destinaba a financiar la obra de restauración de fachadas y que el prestatario podría ejercitar frente al banco los mismos derechos que ostentara frente al proveedor si la prestación no se realizaba.

El rechazo del argumento del banco sobre la exclusión legal

El banco alегó que los contratos quedaban excluidos del ámbito de la Ley 16/2011 por tratarse de créditos destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre inmuebles. El Tribunal Supremo rechaza expresamente esta interpretación. Los préstamos no financiaban la adquisición de un inmueble ni la constitución de derechos reales sobre él, sino la ejecución de unas obras de restauración de fachadas perfectamente identificadas. El banco, además, había reconocido voluntariamente el carácter vinculado del crédito en el propio clausulado del contrato.

En consecuencia, la legitimación activa de los comuneros frente al banco es igualmente procedente: los demandantes estaban habilitados para ejercitar frente a la entidad prestamista los derechos que les correspondían frente a la constructora incumplidora.

Fallo: reconocida la legitimación activa de los comuneros

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones a ese tribunal para que dicte una nueva resolución en la que examine y resuelva el fondo del litigio sin que pueda oponerse la falta de legitimación activa de los comuneros. Sin imposición de costas en ninguno de los dos recursos.