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La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha presentado un estudio que propone una revisión del sistema urbanístico en España, con el objetivo de facilitar el desarrollo de terrenos destinados a la vivienda.

Un estudio sobre urbanismo y competencia

El informe, elaborado en el marco de las funciones de promoción de la competencia de la CNMC (E/CNMC/001/25), examina todas las etapas del proceso urbanístico, desde la planificación hasta la construcción. Su propósito es identificar los obstáculos que afectan la transformación del suelo y proponer medidas que mejoren la disponibilidad de vivienda, tanto libre como protegida y social.

La regulación urbanística como factor del precio

La CNMC señala que el acceso a la vivienda está influenciado por diversos factores económicos y sociales, pero destaca que la disponibilidad de suelo es uno de los elementos más críticos. Según el organismo, el suelo puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, lo que sugiere que una gestión más eficiente podría ayudar a reducir costos y aumentar la oferta.

El informe indica que España tiene una regulación del uso del suelo que es particularmente restrictiva en comparación con otros países de la OCDE. Entre los principales problemas identificados se encuentran la prolongada duración de los procedimientos, la inseguridad jurídica derivada de ciertos instrumentos urbanísticos y la rigidez de los sistemas de planificación.

Estas circunstancias afectan especialmente a la fase de planificación, donde la clasificación detallada del suelo y los usos permitidos pueden obstaculizar una rápida adaptación a los cambios en las necesidades de vivienda. Además, la posibilidad de anulación total de planes urbanísticos puede resultar en bloqueos prolongados en nuevos desarrollos.

Obstáculos en urbanización y construcción

La CNMC también aborda las dificultades que surgen después de la fase de planificación. En los procesos de urbanización, la acumulación de trámites técnicos y administrativos puede extender los plazos y aumentar los costos de los proyectos.

En la fase de edificación, se identifican retrasos relacionados con la tramitación de licencias y la existencia de múltiples controles administrativos. Aunque estos requisitos están destinados a garantizar la seguridad, la protección ambiental y la ordenación territorial, la falta de coordinación puede dar lugar a duplicidades y complicaciones innecesarias.

Por lo tanto, la CNMC sugiere mejorar la conexión entre las diferentes administraciones y revisar la proporcionalidad de las exigencias aplicables.

Reformas para agilizar el acceso al suelo

Entre las recomendaciones de la CNMC se incluye la simplificación de la normativa urbanística, la mejora de su digitalización y el fortalecimiento de la coordinación territorial. También se propone flexibilizar el planeamiento mediante una revisión del régimen del suelo no protegido y una ampliación de los usos compatibles.

Asimismo, se sugiere limitar los efectos de la nulidad total de los planes urbanísticos, acelerar sus modificaciones y establecer mecanismos específicos para promover la vivienda protegida en situaciones de necesidad urgente.

El organismo también aboga por facilitar la obtención de licencias, fomentar declaraciones responsables y evitar duplicidades en los controles administrativos. Además, se requiere una mayor transparencia en la intervención pública sobre el suelo y una mejora en la previsibilidad de las decisiones administrativas.

Impacto en el mercado residencial

La CNMC considera que la implementación de estas medidas podría resultar en un aumento de la oferta de vivienda y una mejora en el funcionamiento del mercado. El objetivo no es eliminar los controles urbanísticos, ambientales o patrimoniales, sino asegurar que se apliquen de manera coordinada y eficiente.

La propuesta posiciona el urbanismo como un elemento crucial dentro de la política de vivienda. Para la CNMC, una regulación más flexible y predecible puede ayudar a reducir las barreras de entrada, facilitar nuevos desarrollos y beneficiar a los ciudadanos mediante una mayor disponibilidad de viviendas.