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El Supremo aprecia enriquecimiento injusto por ocupar una vivienda tras ejercer la opción de compra sin escriturar

El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, ha apreciado enriquecimiento injusto en la ocupación gratuita de una vivienda. Ocurrió tras ejercitarse una opción de compra cuya escritura tardó años en formalizarse.

Origen del litigio: una opción de compra con escritura demorada

Dos personas habían suscrito en 2009 un contrato de arrendamiento con opción de compra. Incluía una vivienda, garaje y trastero, con obligación de pagar renta, gastos generales, IBI y tasas.

Tras un cambio de titularidad del inmueble, los arrendatarios ejercitaron correctamente la opción de compra. La formalización de la escritura pública se demoró varios años.

El retraso se debió a una discrepancia entre las partes sobre la normativa aplicable para fijar el precio final. Durante todo ese periodo, los arrendatarios permanecieron en posesión y uso exclusivo de la vivienda.

No abonaron cantidad alguna en concepto de renta, gastos comunes, impuestos o tasas.

Un litigio previo sobre la validez de la opción de compra

Los arrendatarios ya habían demandado antes a la propietaria. Obtuvieron una sentencia firme que declaró válido el ejercicio de la opción de compra y condenó a la vendedora a otorgar la escritura.

Esa sentencia fijó el precio conforme a la normativa defendida por la propietaria. Precisó, además, que los demandantes no tenían derecho al uso del inmueble como propietarios desde el ejercicio de la opción.

La escritura se otorgó finalmente más de tres años después de aquel ejercicio.

La demanda por enriquecimiento injusto y el recorrido procesal

La propietaria demandó después a los compradores. Reclamaba una indemnización por el uso y disfrute del inmueble durante el tiempo en que lo ocuparon sin ser aún propietarios y sin pagar nada.

El Juzgado de Primera Instancia de Torrejón de Ardoz estimó parcialmente la demanda. Condenó a los demandados a indemnizar con el 50% de las rentas del periodo, más el 100% de gastos, impuestos y tasas.

Consideró que la demora en la escrituración no era imputable en exclusiva a ninguna de las partes. La Audiencia Provincial de Madrid confirmó íntegramente esta decisión.

Los recursos ante el Tribunal Supremo

Los demandados interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. Alegaban, en primer lugar, que la sentencia vulneraba la cosa juzgada de la resolución firme anterior.

El Tribunal Supremo desestima este motivo. Precisa que la sentencia anterior nunca declaró que la demora fuera exclusivamente imputable a la vendedora. Solo declaró que el ejercicio de la opción había sido válido.

Por la misma razón, rechaza también la alegada vulneración de la tutela judicial efectiva. La cuestión sobre las consecuencias patrimoniales de la ocupación prolongada era distinta de la ya resuelta.

Por qué no cabía aplicar de oficio el enriquecimiento injusto

Los recurrentes sostenían que el enriquecimiento injusto se había aplicado de oficio, pese al carácter subsidiario de esta doctrina. El Tribunal Supremo rechaza esta alegación.

Constata que la propia demanda ya invocaba expresamente esa doctrina desde su fundamentación jurídica inicial. Recuerda, además, que el principio iura novit curia permite al juzgador fundar su decisión en normas no invocadas expresamente.

Frutos civiles frente a enriquecimiento injusto: los argumentos rechazados

Los recurrentes alegaban también que, al perfeccionarse la compraventa con el ejercicio de la opción, los frutos civiles les correspondían legalmente. Esto excluiría cualquier enriquecimiento injusto, según su tesis.

El Tribunal Supremo desestima este argumento. Señala que la controversia no trataba de determinar a quién correspondían los frutos civiles de la compraventa.

Se trataba, en realidad, de resolver si quienes ocuparon la vivienda más de tres años sin ser propietarios debían indemnizar a la vendedora. La sentencia firme anterior ya había descartado que ostentaran el uso como propietarios desde el ejercicio de la opción.

Los presupuestos del enriquecimiento injusto en este caso

El Tribunal concluye que concurren los presupuestos característicos del enriquecimiento injusto. Hubo una ventaja patrimonial obtenida por los ocupantes y un empobrecimiento correlativo de la vendedora.

Esta soportó íntegramente los gastos e impuestos del inmueble, sin poder disfrutarlo ni disponer del precio de venta. Existía relación causal entre ambos hechos, y ninguna causa jurídica justificaba ese desplazamiento patrimonial.

La indemnización reconocida no retribuye frutos civiles de la compraventa. Simplemente evita el enriquecimiento injustificado derivado de la ocupación gratuita hasta el otorgamiento de la escritura.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo desestima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación. Confirma la sentencia de apelación en su integridad.

Impone las costas de ambos recursos a la parte recurrente, con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.