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El reciente Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre, introduce cambios significativos en las normativas relacionadas con la vivienda, los alquileres y los desahucios en España. Esta legislación, que entrará en vigor el 1 de octubre de 2026, establece medidas que buscan proteger a los inquilinos y fomentar la disponibilidad de vivienda asequible.

Suspensión de desahucios por vulnerabilidad

Una de las principales innovaciones de esta norma es la regulación que permite la suspensión de ciertos procesos de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030 para aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad y no dispongan de una alternativa habitacional. En casos específicos donde los procedimientos sean promovidos por entidades que adquieren inmuebles o carteras hipotecarias impagadas, los tribunales podrán acordar la suspensión incluso si ya existe una resolución de lanzamiento, siempre que esta no haya sido ejecutada.

Además, se introduce una enervación extraordinaria en los procedimientos por falta de pago. Si se demuestra la vulnerabilidad del inquilino, la Administración tendrá un plazo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o para abonar las cantidades adeudadas. En caso de no cumplir con estas acciones, la Administración podrá asumir la posición deudora del arrendatario.

Nuevas reglas para el alquiler temporal

El decreto también modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, incorporando contratos temporales y alquileres por habitaciones al régimen de arrendamiento de vivienda, siempre que se justifique una necesidad residencial. Estos contratos temporales deberán basarse en una causa real y verificable de desplazamiento, la cual debe estar claramente especificada en el contrato. En ausencia de una causa válida, el contrato se regirá por las normativas del arrendamiento habitual.

Generalmente, estos contratos deben tener una duración mínima de 31 días y no pueden exceder los doce meses. Además, la sucesión de más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda podría hacer que el primero sea considerado un arrendamiento habitual.

Derechos y límites para arrendadores e inquilinos

La reforma establece que los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato no podrán ser trasladados al inquilino. También se limita la garantía adicional en los arrendamientos temporales y se prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago.

Los contratos de vivienda habitual que cumplan con los requisitos establecidos podrán solicitar, a petición del arrendatario, una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Asimismo, las actualizaciones de renta que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2027 estarán sujetas a límites extraordinarios. En caso de que no se alcance un nuevo acuerdo entre las partes, el incremento no podrá superar, en términos generales, el 2 %.

Vivienda asequible y primera vivienda

El texto legislativo incluye mecanismos de financiación destinados a aumentar la oferta de vivienda social y asequible. Entre estos mecanismos se encuentra el Fondo de Vivienda de Impacto Social y nuevas líneas de avales. También se establece el mecanismo TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), que complementará la financiación de la primera vivienda habitual. Los préstamos podrán cubrir hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, sin intereses ni comisiones, según lo que determine el Consejo de Ministros.

Además, la reforma introduce nuevas regulaciones para asegurar que ciertas viviendas mantengan su carácter asequible y establece instrumentos para canalizar ahorros hacia inversiones relacionadas con la economía europea.